Menu

Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

Đăng nhập

    Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

    của hiden_face - 43070 lượt xem
    • hiden_face - 20/02/2011
      Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

       

            #c00000;"> MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ #c00000;">Ở.

      .

      -              Thứ nhất là vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

      Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      Theo Bộ luật dân sự 2005 thì:

      Theo Điều 405 BLDS: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

      Điều 689 BLDS: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

      Từ quy định trên  cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo điều 689 BLDS  thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689.

       Và Khoản 3 điều 4 Luật công chứng quy định: “ Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

      Theo đó ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng.  Tuy nhiên tại khoản 4 điều 146 NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :

      “ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

      Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký . Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm nào? phải áp dụng quy định nào của pháp luật luật để xác định? Theo luật đất đai hay theo BLDS?

      Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế.

      Tuy nhiên, xét thấy
      BLDS chỉ có quy định tại điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ  không bắt buộc phải đăng kí như một điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mà NĐ 181 chỉ là một văn bản dưới luật nhưng lại có những quy định trái với luật. Hơn nữa nếu căn cứ vào NĐ 181 đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng kí thì còn vấp phải một số bất cập vì nếu hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa là từ thời điểm này hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện.

      Nhưng theo thói quen thì sau khi giao kết hợp đồng thì các bên đã tiến hành những việc làm như đã thỏa thuận. Nhưng nhìn dưới góc độ pháp lí thì lúc này hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực. Vậy quyền lợi của các bên trong trường hợp trên sẽ được bảo vệ như thế nào?

       Vấn đề thứ hai là sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhà ở.

       Về thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất:

      -  Điều 168 BLDS 2005 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản)

      1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

      2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

       

      * Điều 692 BLDS 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất)

      Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

      Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

      * Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

      Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.

      Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

      Vậy đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng.

      Từ đó cho thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là hoàn toàn không trùng khớp với nhau và chính sự ko trùng khớp này có thể dẫn đến một số vấn đề như:

      VD: Ông A bán cho bà B một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng ở khu vực bờ sông. Sau khi hợp đồng đã được công chứng thì theo thỏa thuận bà B trả cho ông a 1 tỷ đồng, phần còn lại sẽ trả sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí. Nhưng trong thời gian làm thủ tục đăng kí thì do mưa lớn làm sạt lở khu vực bờ sông, toàn bộ và ngôi nhà đều bị thiệt hại. Ông A yêu cầu bà B thực hiện hợp đồng vì hợp đồng đã được công chứng và quyền sở hữu ngôi nhà đã chuyển cho bà B theo điều 93 luật nhà ở. Bà B ko chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng vì cho rằng quyền sử dụng đất chưa được dịch chuyển vì theo quy định là sẽ dịch chuyển sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí.

      Không riêng gì những quy định tréo ngoe trong lĩnh vực thuế mà một ví dụ cụ thể đã được chị Bích Vân nêu ra trong bài “Luật Việt Nam là như thế này đây” thì trong lĩnh vực trên mà mình đang đề cập thì quy định của pháp luật cũng còn nhiều mâu thuẫn. Mình nêu ra để mọi người có thể có ý kiến, giải pháp.

      Rất mong được sự chia sẻ và góp ý của mọi người.

      ngotungan1989@gmail.com

      When you cant be by my side...you are in my heart...

      admin cảm ơn hiden_face vì bài viết hữu ích
    • 50671

    11 phản hồi

    • hasosa - 20/02/2011
      Re: Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

      Xin chào bạn, tôi có ý kiến với chủ đề của bạn như sau:

      Vấn đề 1:

      - Việc bạn trích dẫn điều 405 BLDS về hiệu lực của hợp đồng thì chính đoạn cuối của phần trích dẫn đó đã đưa ra hướng mở cho hiệu lực của hợp đồng...

      - Bạn trích dẫn điều 689 BLDS, theo tôi điều này chỉ nói về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải có chứ không liên quan gì đến thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này;

      - Bạn trích dẫn khoản 3 điều 4 Luật công chứng, theo tôi quy định này là nói về hiệu lực của văn bản được công chứng so với văn bản gốc chứ không phải là nó có hiệu lực thi hành với các bên trong quan hệ hợp đồng...

      - Chính vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất sẽ có hiệu lực như Nghị định 181 quy định mà bạn đã nêu.

      Vấn đề 2:

      - Tôi cho rằng về thời điểm chuyển quyền sở hữu chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với 1 tài sản nào đó; còn ở ví dụ bạn đưa ra thì phần đất hay phần nhà đang thuộc về ai thì các bên vẫn phải thực hiện theo hợp đồng, nếu không thực hiện theo hợp đồng thì bên không thực hiện tự phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

      3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

    • hiden_face - 20/02/2011
      Re: Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

      hasosa viết:


      Xin chào bạn, tôi có ý kiến với chủ đề của bạn như sau:

      Vấn đề 1:
      - Việc bạn trích dẫn điều 405 BLDS về hiệu lực của hợp đồng thì chính đoạn cuối của phần trích dẫn đó đã đưa ra hướng mở cho hiệu lực của hợp đồng...
      - Bạn trích dẫn điều 689 BLDS, theo tôi điều này chỉ nói về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải có chứ không liên quan gì đến thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này;
      - Bạn trích dẫn khoản 3 điều 4 Luật công chứng, theo tôi quy định này là nói về hiệu lực của văn bản được công chứng so với văn bản gốc chứ không phải là nó có hiệu lực thi hành với các bên trong quan hệ hợp đồng...
      - Chính vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất sẽ có hiệu lực như Nghị định 181 quy định mà bạn đã nêu.

      Vấn đề 2:
      - Tôi cho rằng về thời điểm chuyển quyền sở hữu chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với 1 tài sản nào đó; còn ở ví dụ bạn đưa ra thì phần đất hay phần nhà đang thuộc về ai thì các bên vẫn phải thực hiện theo hợp đồng, nếu không thực hiện theo hợp đồng thì bên không thực hiện tự phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.


      Mình có ý kiến như thế này:

       Vấn đề 1.

         - Theo mình đoạn cuối của phần trích dẩn "trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác"  không đưa ra hướng mở cho hiệu lực của hợp đồng. vì theo mình Điều 689 BLDS2005 đã quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Đây là quy định về bắt buộc về hình thức của hợp đồng, và khi hợp đồng hoàn thiện về mặt hình thức thì mới có hiệu lực. Từ đó cho thấy đây là trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Mà pháp luật đã quy định như vậy thì theo mình các bên ko thể thỏa thuận trái pháp luật được.

          - Điều 689 BLDS2005 quy định về hình thức của hợp đồng, mà hình thức của hợp đồng thì có liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng vì nếu pháp luật quy định hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được công chứng, chứng thực chứ ko thể là thời điểm hai bên chỉ mới lập hợp đồng bằng văn bản. và nếu hợp đồng ko tuân thủ về mặt hình thức thì chẳng những nó ko thể phát sinh hiệu lực mà còn có thể bị vô hiệu vì ko tuân thủ về mặt hình thức.

            - Về Khoản 3 điều 4 luật công chứng theo mình thì công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật là một bước để hoàn thành về mặt hình thức của loại hợp đồng này chứ ko phải công chứng, chứng thực các bản sao của hợp đồng so với bản gốc. cho nên thời điểm có hiệu lực theo quy định của khoản 4 điều 3 luật công chứng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

       Vấn đề 2.

        Mình trình bày vấn đề 2 để thấy được sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển quyền sở hữu 2 loại tài sản trên sẽ có thể dẩn đến bất cập trên thực tế như mình đã nêu trong ví dụ, rõ ràng là sẽ nảy sinh tranh chấp vì tiền đã trả nhưng thứ cần mua thì đã ko còn, rủi ro với tài sản do ai chịu? làm sao tiếp tục thực hiện hợp đồng khi đối tượng của hợp đồng đã ko còn.

        Một số ý kiến trao đổi cùng bạn! chúc bạn buổi tối vui vẻ nha!

      ngotungan1989@gmail.com

      When you cant be by my side...you are in my heart...

    • hasosa - 02/03/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

      Xin chào, chúng ta thử phân tích 1 đoạn nhỏ nhé.

      Bạn có đưa căn cứ này vào:

      Và Khoản 3 điều 4
      Luật công chứng quy định: “ Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

      và bạn đang cho rằng:
      "- Về Khoản 3 điều 4 luật công chứng theo mình thì công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật là một bước để hoàn thành về mặt hình thức của loại hợp đồng này chứ ko phải công chứng, chứng thực các bản sao của hợp đồng so với bản gốc. cho nên thời điểm có hiệu lực theo quy định của khoản 4 điều 3 luật công chứng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng."

      Thực sự tôi chưa nghiên cứu  (thậm chí chưa đọc) kỹ Luật công chứng nhưng nếu theo cách bạn nói thì chắc Luật công chứng chỉ để công chứng mỗi hợp đồng?

      Do đó đoạn văn bản bạn trích dẫn ở khoản 4 điều 3 đó phải hiểu rộng là nhiều văn bản khác; vậy giả sử bạn đi công chứng bằng đại học (hoặc 1 giấy tờ nào khác) chẳng hạn (mặc dù tôi không chắc là bây giờ muốn công chứng bằng đại học thì có cần phải ra các phòng công chứng không hay chỉ cần ra xã phường để chứng thực....) thì bằng đại học gốc của bạn vẫn có giá trị từ trước, còn tờ giấy phô tô bằng đại học chưa có giá trị cho đến khi nào có chữ ký của công chứng viên và dấu của tổ chức hành nghề công chứng thì tờ giấy đó sẽ có giá trị sử dụng như bằng gốc.

      Như vậy rõ ràng là theo tinh thần của quy định đó (khoản 3 điều 4 Luật công chứng) thì là văn bản công chứng sau khi được công chứng nó sẽ có giá trị so với văn bản gốc. Còn tùy từng trường hợp cụ thể (ở đây là hợp đồng) có thể có hiệu lực pháp lý trùng hoặc không trùng với thời điểm công chứng đó...

      Nói tóm lại nếu ta hiểu sai điều luật thì thật nguy hiểm... như tôi đã nói trên thực sự tôi chưa đọc và nghiên cứu Luật công chứng nên vẫn có thể hiểu sai. Vậy bạn cho ý kiến nhé...

       

      3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

    • hiden_face - 02/03/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

                     

           Chào hasosa!

               Mình có ý kiến như thế này:

            Công chứng hợp đồng theo luật công chứng là công chứng tính hợp pháp của hợp đồng như quy định tại điều 2 Luật công chứng:

       

        " #c00000;">công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng."

       

            Cho nên căn cứ vào quy định trên thì công chứng hợp đồng ở đây không phải là công chứng các bản sao hợp đồng mà là một bước để hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng cho nên chúng ta không thể hiểu khoản 4 điểu 3 Luật công chứng trong trường hợp này  là  văn bản  công chứng có giá trị sử dụng như bản gốc. Hơn nữa nếu chúng ta hiểu công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật là công chứng các bản sao của hợp đồng thì thiết nghĩ đã không hiểu đúng mục đích của việc ràng buộc về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì công chứng hợp đồng ở đây là công chứng tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quản lí nhà nước trong lĩnh vực này vì rõ ràng đất đai là một loại tài sản đặc biệt; vì mục đích thu thuế, phí, lệ phí có liên quan; và để tránh rủi ro pháp lí cho các bên liên quan và người thứ ba.

       

              Căn cứ vào những điều mình đã phân tích mình vẩn cho rằng công chứng hợp đồng là công chứng tính xác thực,tính hợp pháp của hợp đồng như theo quy định tại điều 2 luật công chứng và quy định tại khoản 4 điều 3 Luật công chứng là quy định hiệu lực của hợp đồng sau khi được công chứng!

       

              Thân!

      ngotungan1989@gmail.com

      When you cant be by my side...you are in my heart...

    • hasosa - 03/03/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
      Chào hiden_face xa xôi, quê ở Bạc liêu!
      Tôi đã đọc Luật công chứng rồi và thấy rằng trước đó tôi đã hiểu sai khoản 3 điều 4 của Luật mà bạn đã trích dẫn; thực sự tôi đã quá lỗi thời vì không chịu cập nhật (update ) kịp thời nên không thể ngờ vấn đề công chứng bây giờ lại thay đổi nhiều đến vậy... Chỉ nhớ ngày trước đi công chứng ở phòng công chứng nhà nước là công chứng đủ mọi loại giấy tờ và cán bộ công chứng chỉ chụp dấu, ghi ngày tháng, ký vào văn bản công chứng thôi; còn bây giờ công chứng là chỉ hợp đồng và giao dịch, đồng thời cán bộ công chứng còn phải ghi lời làm chứng vào văn bản công chứng...
      Tuy nhiên tôi đang suy nghĩ Nghị định 181 đã có sự sửa đổi bổ sung không biết bạn đã update chưa, liệu thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong nghị định đó đã thay đổi chưa? nếu chưa thay đổi thì tôi cho rằng nghị định 181 ban hành năm 2004 cũng đã quy định được vấn đề đó trong mấy năm đến khi có sự xuất hiện của Luật công chứng như bạn đề cập. Vậy theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định:

      Điều 83. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật

      1. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực.

      Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp văn bản có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.

      #ff0000;">2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

      3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau.

      4. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.

      Thì có thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hiện nay là thời điểm theo Luật công chứng mà không phải theo Nghị định 181; không biết hiểu thế đã đúng chưa, nếu đúng thì vấn đề 1 bạn thắc mắc coi như đã được giải quyết xong.

      Vấn đề thứ 2 thôi tôi không có ý kiến gì thêm nữa, không lại lỗi thời thì chết.... Lập luận của bạn khá chặt chẽ, chúc bạn thành công với chủ đề này!

      3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

      hiden_face cảm ơn hasosa vì bài viết hữu ích
    • hiden_face - 06/03/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
       Chào hasosa!

               Trước tiên cảm ơn bạn với lời chúc ở cuối bài!

          Rất vui vì chúng ta đã có được quan điểm thống nhất về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn việc mà bạn nêu ra là nên áp dụng luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật để giải quyết vấn đề thì mình cũng đồng ý với bạn là có nguyên tắc như vậy. Tuy nhiên bản thân Luật đất đai lại có quy định:

           Điều 3. Áp dụng pháp luật

        "Việc quản lý và sử dụng đất đai phải tuân theo quy định của Luật này. Trường hợp Luật này không quy định thì áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan"

          Vậy có nghĩa là Luật đất đai đã đưa ra nguyên tắc ưu tiên áp dụng luật đất đai, trong khi đó NĐ 181 là văn bản hướng dẩn thi hành luật đất đai, vậy có nghĩa luật đất đai và các văn bản có liên quan phải được ưu tiên áp dụng để giải quyết các vấn đề về quản lí và sử dụng đất đai. ngoài ra còn có quan điểm cho rằng nếu luật chung và luật chuyên nghành khác nhau trong việc điều chỉnh một vấn đề thì phải áp dụng luật chuyên ngành. Nhưng mình nghĩ dù chúng ta có viện dẩn cách giải quyết như thế nào đi nữa thì thực tế đã có những quy định trái nhau như vậy làm phát sinh tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Vấn đề là các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào để đảm bảo được quyền lợi của mình và đồng thời hạn chế đc những tranh chấp như vậy!!!

                 Mấy dòng trao đổi cùng bạn! chúc một buổi tối cuối tuần thật vui! Thân!

      ngotungan1989@gmail.com

      When you cant be by my side...you are in my heart...

    • ELinh - 08/04/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
      không phải Hasosa lỗi thời mà theo tôi nghĩ đó là một sự "chất vấn" "ngầm" của bạn. Đáng phục!

      Tôi là Nguyễn Tư Linh

      Điện thoại: + 0947-877-223

      Email: catandic@gmail.com

    • nguyenphongv - 11/06/2011
      Re: Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face

      Mình góp ý tí nghe!!!!!!!!!!!!
          Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: Nghị định 181 hướng dẫn đúng theo Bộ luật dân sự 2005, chứ không phải trái luật đâu? Bạn xem khoản 2 Điều 689 mà quên xem Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất : "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai").
          Trong trường hợp này chúng ta chỉ có thể nói rằng Luật quy định rời rạc khiến cho việc áp dụng khó khăn thôi. Theo tôi thì nên sáp nhập Điều 692 vào khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự là ổn rồi. Chứ không phải như bạn viết đâu:    
          "Điều 689 BLDS: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

      Từ quy định trên  cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo điều 689 BLDS  thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689.

       Và Khoản 3 điều 4 Luật công chứng quy định: “ Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

      Theo đó ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng.  Tuy nhiên tại khoản 4 điều 146 NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :

      “ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

      Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký . Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm nào? phải áp dụng quy định nào của pháp luật luật để xác định? Theo luật đất đai hay theo BLDS?

      Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế.

      Tuy nhiên, xét thấy
      BLDS chỉ có quy định tại điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ  không bắt buộc phải đăng kí như một điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mà NĐ 181 chỉ là một văn bản dưới luật nhưng lại có những quy định trái với luật. Hơn nữa nếu căn cứ vào NĐ 181 đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng kí thì còn vấp phải một số bất cập vì nếu hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa là từ thời điểm này hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện."

    • thanhtratnmt - 12/06/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
      Bạn đọc kỹ lại BLDS nhé. Trong BLDS có nói đến việc ưu tiên Luật chuyên ngành trong áp dụng nên việc bạn bảo NĐ 181 trái BLDS là không đúng đâu.
    • nguyenphongv - 13/06/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
          Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: Nghị định 181 hướng dẫn đúng theo Bộ luật dân sự 2005, chứ không phải trái luật đâu? Bạn xem khoản 2 Điều 689 mà quên xem Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất : "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai").
          Trong trường hợp này chúng ta chỉ có thể nói rằng Luật quy định rời rạc khiến cho việc áp dụng khó khăn thôi. Theo tôi thì nên sáp nhập Điều 692 vào khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự là ổn rồi.
          " " phần này là của hiden-face. mình dẫn vào cho bạn ấy thấy thôi, chứ không phải mình viết nên mình bỏ nó vào " ". Bạn xem kỹ lại nha. chào bạn!
    • hoanghiep227 - 09/11/2011
      Re:Một số vấn đề về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Nhà ở_Bài dự thi Vòng 2_ hiden_face
      Các bạn có biết quy định về chuyển nhượng văn phòng cho thuê (chỉ chuyển nhượng 1 tầng) không?
    Phản hồi

    Bản quyền © 2011 THƯ VIỆN PHÁP LUẬT