Menu

Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đăng nhập

    Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

    của huynhhuuloc2610 - 208 lượt xem
    Tạo chủ đề hỏi Luật sư
    • huynhhuuloc2610 - 16/11/2020
      Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

      Tôi có vấn đề sau đây cần Luật sư hỗ trợ tư vấn ạ.

      Năm 1996, Công ty Xây dựng Bình Thạnh và bà Nguyễn Thị Bích ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất tại cư xá Văn Thánh Bắc có diện tích 48 m2. Bà Bích được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất nêu trên, và sau đó được cấp Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên quá trình bàn giao mặt bằng bị vướng mắc. Do đó, năm 2000, Công ty và bà Bích ký Biên bản thỏa thuận về việc hoán đổi  lô đất tại cư xá Văn Thánh Bắc sang lô đất khu 17 khu dân cư Bình Hòa có diện tích 80 m2. Theo biên bản này, bà Bích thanh toán thêm số tiền sử dụng đất cho 32 m2 diện tích tăng thêm.

      Tháng 3/2002, Công ty đã bàn giao mặt bằng cho bà Bích. Tháng 5/2002, bà Bích làm đơn xin chuyển tên hợp đồng sang cho tôi và được Tổng Giám đốc Công ty phê duyệt, cũng như thu phí chuyển tên là 3.000.000 đồng. Tuy nhiên, Công ty không ký phụ lục thay đổi chủ thể hợp đồng. Cũng trong tháng 5/2002, Công ty bàn giao mặt bằng cho tôi.

      Đến nay, đã hơn 18 năm kể từ ngày bàn giao mặt bằng nhưng Công ty vẫn chưa thực hiện thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ cho tôi bởi vì không có phụ lục/ hợp đồng thể hiện việc chuyển nhượng QSDĐ của Công ty cho tôi. Ngoài ra, Công ty còn yêu cầu tôi thanh toán số tiền sử dụng đất cho diện tích 32 m2 tăng thêm.

      Do đó, tôi có một thắc mắc sau đây nhờ Luật sư tư vấn:

      1. Bây giờ tôi và Công ty bổ sung phụ lục/ hợp đồng thể hiện việc chuyển nhượng QSDĐ để thưc hiện thủ tục đề nghị cấp GCN thì có phù hợp không?

      2. Tôi có trách nhiệm trả số tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm theo thỏa thuận của bà Bích và Công ty hay không?

      Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp thắc mắc. Trân trọng cảm ơn.

        ThanhLongLS cảm ơn huynhhuuloc2610 vì bài viết hữu ích
      • 288

      5 phản hồi

      • toanvv - 21/11/2020
        Re: Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Trường hợp bạn nêu là trường hợp mua bán nhà đất là Tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

        Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

        “- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

        – Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

        – Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

        – Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.

        Theo đó, bạn và người chủ cũ phải thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng, chứng thực theo quy định, sau đó được chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng đó để thay thế chủ thể trên hợp đồng là bạn và Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

        Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

        Website: https://myskincare.vn ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

        ThanhLongLS, huynhhuuloc2610 cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
      • huynhhuuloc2610 - 23/11/2020
        Re:Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Cảm ơn sự tư vấn của Luật sư rất nhiều ạ.

        Tuy nhiên, tôi vẫn còn một số vấn đề cần Luật sư làm rõ hơn giúp ạ.

        1. Trường hợp của tôi và bà Bích là "CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT", tức chưa có nhà ở xây sẳn, tôi nhận chuyển nhượng QSDĐ rồi mới xin Giấy phép xây dựng để xây nhà sau. Còn quy định pháp luật mà Luật sư viện dẫn ở trên là "CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI".

        Ngoài ra, theo Điều 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định thì "Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất".

        Như vậy, trường hợp của tôi có áp dụng hoặc áp dụng tương tự quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP được không ạ?

        2. Việc bà Bích chuyển tên Hợp đồng sang tên tôi diễn ra vào năm 2002, nên khi giải quyết các vấn đề tôi đã trình bày thì có bắt buộc áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó hay không hay được áp dụng các quy định pháp luật hiện hành?

        3. Số tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm mà bà Bích và Công ty thỏa thuận thì tôi có trách nhiệm thanh toán không ạ?

        Rất mong tiếp tục nhận được sự tư vấn của Luật sư ạ.

        Trân trọng cảm ơn.

        ThanhLongLS cảm ơn huynhhuuloc2610 vì bài viết hữu ích
      • toanvv - 23/11/2020
        Re:Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Trường hợp của  bạn thực hiện việc mua đất dự án của chủ đầu tư, mà lô đất này đã được mua bởi một người khác, thì bạn không thể mua lại đất từ người này khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 168 như sau:

        Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

        1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

        Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

        2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

        Theo đó, về phía người mua đất đầu tiên mà muốn bán lại lô đất này cho bạn, thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất đó mới có thể thực hiện được. Do vậy, người “chủ đất” không có đủ quyền để chuyển nhượng đất cho bạn vì chưa được công nhận tư cách chủ sử dụng đất.

        Bạn có thể thỏa thuận yêu cầu người mua đất đầu tiên thanh lý hợp đồng với bên chủ đầu tư và tự mình giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để mua lô đất này. Nếu không bạn cũng có thể thỏa thuận với bên mua đầu tiên để họ thực hiện xong hết các thủ tục về mua đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán lại cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

        Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

        Website: https://myskincare.vn ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

        ThanhLongLS, huynhhuuloc2610 cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
      • huynhhuuloc2610 - 24/11/2020
        Re:Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Dạ, cảm ơn luật sư rất nhiều ạ

         

      • toanvv - 24/11/2020
        Re:Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Không vấn đề gì bạn nhé

        Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

        Website: https://myskincare.vn ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

      • toanvv - 24/11/2020
        Re:Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

        Không vấn đề gì bạn nhé!

        Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

        Website: https://myskincare.vn ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

      Hỏi tiếp

      Bản quyền © 2011 THƯ VIỆN PHÁP LUẬT